科技業裁員 舊金山房市面臨重擊


升息帶來的經濟衰退,矽谷的科技公司陸續裁員,導致舊金山房市低迷。

(綜合報導)新冠疫情以來,科技業經過兩年的激情之後,現在迎來了令員工們膽寒的冷卻。今年初美聯儲開始大力度升息之後,打擊了金融市場、股票市場和消費市場,科技業在前兩年的過度擴張之後,現在開始要進入陣痛期。那麼這對房地產市場會有何衝擊呢?

最近幾個月推特、亞馬遜、Facebook在陸續裁員的消息,真是越看越令人擔憂啊!那麼現在科技業到底裁員了多少人呢?根據企業數據搜索公司Crunchbase的統計,截至今年11月中旬,美國較著名的科技公司已裁員超過77,000名員工。如果根據Layoffs.fyi Tracker的資料,更以看到目前814家科企,總計解僱近13萬名員工(截至11/16)。

那又有哪些公司已經傳出裁員消息呢?在這裡我就舉幾個比較著名的公司為例:亞馬遜計劃裁減大約10,000個職位。此次裁員相當於亞馬遜員工總數的3%,這將是這家公司歷史上,裁員規模最大的一次。

Facebook的母公司Meta,裁員超過11,000名員工,約占員工總數的13%;Salesforce將裁員達2,500名員工,其中有數百名的銷售人員,裁員人數還不到總員工的百分之一;再來是推特,估計有3,700名員工在11月4日收到被裁員的電子郵件,人數占員工總數的一半。

其它還有許多公司正在裁員,像是電子菸公司、加密交易平台、線上房地產公司,這些公司的裁員比例有的高達三分之一,有的可能百分之十幾不等。

科技業裁員是否衝擊房地產?

這種裁員情況,看起來有點類似房地產市場的冷卻,只是幅度更大,往往房地產市場受到經濟的影響是速度較慢的顯現,但受到利率的影響比較即時。總體來說,因為受到今年浮現的經濟挑戰,包括通貨膨脹、俄烏戰爭、利率上升、股市下跌和供應鏈持續中斷,所以需求不斷受到壓制。

那麼這種大規模的裁員,會不會造成房地產市場的衝擊?我想答案是肯定的,尤其像是灣區房價如此高昂,一位員工被裁員,可能全家的住房還款就會出現問題,或許下個月就會繳不出房貸,如果這種數量開始增加,止贖房、銀行回收屋的海浪可能會再次出現,區域房價就會大幅降價,出現房市泡沫。就算是屋主把房子拿出來賣,勢必要有多番降低賣價的心理準備,因為這時候的買家買氣不高、也會等待房價進一步下降再下手。

房貸利率會下降嗎?

實際上科技業的裁員,會有多大程度影響房市,還得繼續觀察,但確實令人擔憂。我們現在能看到的數據是房貸利率依然很高,雖然10月份通脹率已經降到7.7%,但多數專家估計,美聯儲還不會放鬆升息的步伐,下次升息有可能會放緩,但不會停止。

所幸因為通脹的降低,我們看到抵押貸款每日新聞(Mortgage News Daily)的30年固定利率,也降到7%以下,11月15日來到6.61%,連日來出現逐步下降。那是否房貸利率就開始往下調了呢?這還不能肯定,因為在通脹到達2%之前,美聯儲的升息都還可能會繼續,這會導致房貸利率在今年為止至明年初,保持在一定的高位。

但是因為升息帶來的經濟衰退,過後美聯儲就會再度降低利率以刺激經濟。這可能會導致抵押貸款利率下降。再加上到時較低的房價,首次購房者和其他購房者就會重新回到市場上。所以,我們在看到房地產市場出現好轉之前,只能看到市場繼續冷卻,甚至惡化。這個道理同樣可以用在就業市場,在好轉之前,裁員數量只會更多。

灣區房地產市場暴跌了嗎?

從舊金山市來觀察房市,獨立房的中位數銷售價,在十月份是165萬美元,同比下降8%,比今年初達到的超過200萬,下跌幅度更超過19%;兩房型的康斗,價格也從142萬降到125萬,同比降幅接近12%;今年十月的交易量也比去年少了38%,繼續維持在六月以來的低迷情況。

矽谷的聖塔克拉拉縣,十月份獨立房的中位數銷售價162萬,與去年同期相比基本沒有變化,但是同樣從今年初大幅滑落,跌幅約14%;不過在兩房康斗方面,十月份中位數銷售價74萬,同比有2%漲幅,但今年達到最高是81萬美元。

疫情期間,我們常聽到的搶房,十月份舊金山只剩一半的交易價格高過上市掛牌價,在聖塔克拉拉縣,更只有41%。但是在今年三月份的高峰,聖縣曾經高達九成以上高過掛牌價,舊金山則有七成三。
加州房地產市場:加州人的痛

加州房地產經紀人協會(CAR)第三季的數據顯示,只有18%的加州人買得起加州中位數房價的房產,稍高於第二季的16%。

要買加州中位數房價近83萬的房產,要至少有192,800美元的年收入,才能每月支付4,820美元的房貸,而且這個房貸利率還是只用當時第三季,比現在低的利率5.72%去計算的。

如果是購買63萬美元的中位價公寓或聯排別墅,需要至少146,400美元的年收入,每月支付3,660美元。如此高昂的房價,與最低年收入要求,再看到上面我們得知的裁員人數,不禁要為這些以高科技行業為首的城市擔憂。不過,從長期市場來看應該是可喜的,市場總是週期性的,有漲就有跌,經歷大幅上漲之後,現在正在收縮,這是再正常不過了!後續我們還會持續追蹤科技業裁員的影響。


劉靜

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發佈時間:2022-12-02
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